השאלה הראשונה שכמעט כל זוג שואל: "כמה כסף אנחנו צריכים כדי לקנות דירה?" התשובה הקצרה היא "לפחות רבע ממחיר הדירה – ועוד קצת". התשובה המלאה חשובה יותר, כי ה"עוד קצת" הזה הוא מה שמפיל עסקאות.
הכלל של בנק ישראל
בנק ישראל מגביל את שיעור המימון – החלק מערך הדירה שהבנק רשאי לממן:
- דירה יחידה: עד 75% – כלומר לפחות 25% הון עצמי.
- דירה חליפית (משפרי דיור): עד 70% – לפחות 30% הון עצמי.
- דירה נוספת / להשקעה: עד 50% – לפחות 50% הון עצמי.
חשוב: שיעור המימון נמדד מול הנמוך מבין מחיר הרכישה לשווי השמאי. אם השמאי מעריך את הדירה בפחות ממה ששילמתם – תצטרכו יותר הון עצמי. שמאי מקרקעין ומשכנתא: למה השמאות כל כך חשובה
העלויות שמעבר להון העצמי
כאן רוב האנשים מתבלבלים. ה-25% הולכים לדירה עצמה. מעבר להם יש:
- מס רכישה – בדירה יחידה עד 1,978,745 ₪ אין מס, ומעל זה יש מדרגות. מס רכישה 2026: המדרגות, דוגמאות חישוב ומי זכאי להקלות
- שכר טרחת עורך דין – בדרך כלל כ-0.5%–1% ממחיר הדירה + מע"מ. עורך דין לרכישת דירה: מה הוא עושה וכמה זה עולה
- שמאי – כמה מאות עד אלפי שקלים.
- תיווך – אם יש, לרוב כ-2% + מע"מ.
- עמלות בנק, ביטוחים, הובלה, שיפוץ קל ורהיטים.
פירוט מלא: כל העלויות של קניית דירה – הרשימה המלאה.
דוגמה מספרית
זוג קונה דירה יחידה ב-2,200,000 ₪ דרך מתווך:
| רכיב | סכום משוער |
|---|---|
| הון עצמי (25%) | 550,000 ₪ |
| מס רכישה | כ-7,740 ₪ |
| עורך דין (0.5% + מע"מ) | כ-13,000 ₪ |
| תיווך (2% + מע"מ) | כ-51,900 ₪ |
| שמאי ועמלות | כ-3,500 ₪ |
| סה"כ | כ-626,000 ₪ |
כלומר בפועל צריך כמעט 28.5% ממחיר הדירה – ועוד כרית ביטחון למקרה הצורך. אפשר לבדוק את המספרים שלכם במחשבון ההון העצמי.
מה נחשב הון עצמי?
חסכונות, קרן השתלמות נזילה (קרן השתלמות כמקור להון עצמי), כסף ממכירת נכס, ומתנה מההורים. בנקים יבקשו לראות מאיפה הכסף מגיע, ולפעמים יבקשו מכתב מתנה. הלוואה שלוקחים כדי "להשלים" הון עצמי אינה הון עצמי – והבנק יספור את ההחזר שלה כהתחייבות שמקטינה את יכולת ההחזר.
אין מספיק הון עצמי?
יש כמה כיוונים: דירה בהנחה (משכנתא לדירה בהנחה (מחיר למשתכן): מה חשוב לדעת), דחיית הרכישה ובניית חיסכון מסודר (איך חוסכים הון עצמי לדירה – תוכנית מעשית), או רכישה במחיר נמוך יותר. הכי חשוב – לא "לסדר" הון עצמי בהלוואות יקרות שיקשו עליכם שנים.