Первый вопрос, который задаёт почти каждая пара: «Сколько денег нам нужно, чтобы купить квартиру?» Короткий ответ: «Не меньше четверти цены – и ещё немного». Полный ответ важнее, потому что именно это «ещё немного» срывает сделки.
Правило Банка Израиля
Банк Израиля ограничивает долю финансирования (LTV) – часть стоимости квартиры, которую банк вправе профинансировать:
- Единственная квартира: до 75%, то есть не меньше 25% собственного капитала.
- Квартира на замену (улучшение жилья): до 70%, не меньше 30% собственного капитала.
- Дополнительная квартира / инвестиция: до 50%, не меньше 50% собственного капитала.
Важно: доля финансирования считается от меньшей из двух сумм – цены покупки или оценочной стоимости. Если оценщик оценит квартиру ниже, чем вы заплатили, понадобится больше собственного капитала.
Расходы сверх собственного капитала
Здесь путается большинство людей. 25% идут на саму квартиру. Сверх них есть:
- Налог на покупку (мас рхиша) – для единственной квартиры до 1 978 745 ₪ налога нет, выше – ступени. Налог на покупку
- Гонорар адвоката – обычно около 0,5%–1% от цены плюс НДС.
- Оценщик – от нескольких сотен до нескольких тысяч шекелей.
- Маклер – если есть, обычно около 2% плюс НДС.
- Банковские комиссии, страховки, переезд, лёгкий ремонт и мебель.
Полный список: все расходы при покупке квартиры.
Пример с цифрами
Пара покупает единственную квартиру за 2 200 000 ₪ через маклера:
| Статья | Примерная сумма |
|---|---|
| Собственный капитал (25%) | 550 000 ₪ |
| Налог на покупку | около 7 740 ₪ |
| Адвокат (0,5% + НДС) | около 13 000 ₪ |
| Маклер (2% + НДС) | около 51 900 ₪ |
| Оценщик и комиссии | около 3 500 ₪ |
| Итого | около 626 000 ₪ |
То есть на практике нужно почти 28,5% от цены квартиры – и ещё подушка безопасности на всякий случай. Проверить свои цифры можно в калькуляторе собственного капитала (на иврите).
Что считается собственным капиталом?
Сбережения, ликвидный фонд повышения квалификации (керен иштальмут), деньги от продажи недвижимости и подарок от родителей. Банки попросят показать, откуда пришли деньги, а иногда – письмо о дарении. Кредит, взятый, чтобы «добрать» собственный капитал, собственным капиталом не является – банк учтёт платежи по нему как обязательство, которое уменьшает вашу платёжеспособность.
Не хватает собственного капитала?
Есть несколько вариантов: квартира со скидкой по государственной программе, отсрочка покупки и планомерное накопление или покупка по более низкой цене. Главное – не «собирать» собственный капитал дорогими кредитами, которые будут тяготить вас годами.