Ипотека – это долгосрочный кредит, который банк выдаёт под залог квартиры. Для большинства людей это самое крупное финансовое обязательство в жизни – на двадцать или тридцать лет. Хорошая новость: когда понимаешь несколько простых принципов, процесс становится намного менее пугающим.
Из чего состоит израильская ипотека?
Израильская ипотека – это не один кредит. Она состоит из нескольких треков (маслулим), и у каждого трека свой тип процентной ставки:
- Прайм – ставка, которая меняется вместе со ставкой Банка Израиля. Подробнее о треке прайм
- Фиксированная без привязки (калац) – платёж известен заранее на весь срок. Подробнее (на иврите)
- Фиксированная с привязкой к индексу (кац) – ставка фиксирована, но основной долг пересчитывается по индексу потребительских цен. Как работает привязка к индексу
- Переменная (например, каждые 5 лет) – ставка пересматривается в заранее известные моменты по «якорю». Подробнее (на иврите)
Сочетание треков называется микс (тамхиль), и это сердце ипотеки. Хороший микс уравновешивает комфортный ежемесячный платёж, разумную общую стоимость и уровень риска, с которым вы готовы жить. Как составить ипотечный микс
Основные правила Банка Израиля
Израильские банки работают по директивам Банка Израиля (директива 329). Самые важные из них:
| Тема | Правило |
|---|---|
| Финансирование единственной квартиры | До 75% стоимости недвижимости |
| Квартира на замену (улучшение жилья) | До 70% |
| Дополнительная квартира / инвестиция | До 50% |
| Доля платежа от дохода | Не выше 50% |
| Часть с фиксированной ставкой | Не меньше трети ипотеки |
| Максимальный срок | 30 лет |
Подробно: ограничения финансирования Банка Израиля.
Как проходит процесс – шаг за шагом
- Самопроверка – сколько у вас собственного капитала, сколько вы зарабатываете и какой ежемесячный платёж для вас действительно комфортен.
- Принципиальное одобрение (ишур экрони) – обращаетесь в несколько банков и получаете первые предложения.
- Сравнение и переговоры – сравнивайте не только ставку, но и микс, комиссии и условия.
- Подписание договора покупки – желательно только после получения принципиального одобрения.
- Оценка, страховки и документы – банк присылает оценщика, а вы оформляете страхование жизни и строения.
- Подписание в банке и перевод денег – банк переводит деньги продавцу по графику платежей в договоре.
Три ошибки начинающих
- Смотреть только на ставку. Низкая ставка в одном треке не означает, что вся ипотека дешёвая.
- Растягивать платёж до предела. Банк, возможно, одобрит, но в жизни есть ещё дети, машина и изменения в доходе.
- Идти только в свой банк. Конкуренция между банками – самый сильный инструмент, который у вас есть.
Что дальше?
Если вы только в начале пути, попробуйте калькулятор «Какую ипотеку я могу получить» (на иврите) и калькулятор собственного капитала (на иврите). После этого стоит сесть с человеком, который делает это каждый день. Именно в этом роль ипотечного консультанта.