דירה בהנחה (לשעבר "מחיר למשתכן") היא תוכנית ממשלתית שבה זכאים קונים דירה חדשה מקבלן במחיר מופחת, לאחר זכייה בהגרלה. למשכנתא בתוכנית יש כמה כללים מיוחדים.
המימון מחושב לפי שווי – לא לפי מחיר ההנחה
בתוכנית, הבנק רשאי לחשב את שיעור המימון לפי שווי השוק של הדירה (לפי שמאות ובכפוף לתקרה שנקבעה בהנחיות), ולא רק לפי המחיר המופחת ששילמתם. לכן לעיתים ההון העצמי הנדרש הוא פחות מ-25% מהמחיר ששילמתם. עם זאת, בתוכנית נדרש בדרך כלל הון עצמי מינימלי בסכום קבוע. לפי פרסומים מקצועיים, תקרת השווי לצורך החישוב עודכנה במהלך 2026 – חשוב לבדוק את הנתון העדכני מול הבנק.
תשלומים לאורך הבנייה
הדירה עוד לא בנויה, ולכן משלמים לקבלן בשלבים. הבנק מעביר את כספי המשכנתא לפי לוח התשלומים. בתקופת הבנייה לעיתים משלמים רק ריבית על הסכום שכבר נמשך.
מדד תשומות הבנייה
התשלומים לקבלן בדרך כלל צמודים למדד תשומות הבנייה, בהתאם לחוק ולחוזה. עלייה במדד מייקרת את הדירה. דירה מקבלן (על הנייר): משכנתא, מדד תשומות וערבויות
סיכונים לשים לב אליהם
- עיכובים בבנייה – תשלמו שכירות וריבית במקביל.
- שינוי ריביות בין האישור העקרוני לבין המשיכה בפועל.
- הון עצמי לתשלום הראשון – צריך להיות זמין בזמן.
עוד: כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה?, מבצעי מימון של קבלנים (80/20 ודומיו): מה באמת עומד מאחוריהם.