משפרי דיור מתמודדים עם האתגר המורכב ביותר בשוק: לקנות דירה חדשה בזמן שהכסף "תקוע" בדירה הנוכחית. התזמון הוא הכול.
שלוש בעיות שצריך לפתור
- תזרים – המוכר של הדירה החדשה רוצה כסף לפני שהקונה של הדירה הישנה משלם לכם.
- שיעור מימון – כמה הבנק יממן בדירה החדשה. מגבלות המימון של בנק ישראל: כמה הבנק יכול לממן?
- מס רכישה – האם תשלמו כדירה יחידה או כדירה נוספת. מס רכישה 2026: המדרגות, דוגמאות חישוב ומי זכאי להקלות
שיעור המימון לדירה חליפית
מי שמתחייב למכור את הדירה הקיימת בתוך פרק הזמן שנקבע בהנחיות נחשב כרוכש דירה חליפית, ויכול לקבל מימון של עד 70%. מי שלא מוכר נחשב לרוכש דירה נוספת – עד 50%.
הלוואת גישור
הלוואה לטווח קצר (לרוב שנה-שנתיים) שמגשרת על הפער עד שמגיע הכסף מהמכירה. לעיתים משלמים בה רק ריבית, ופורעים את הקרן מכספי המכירה. הסיכון: אם המכירה מתעכבת או נעשית במחיר נמוך מהמתוכנן.
מס רכישה למשפרי דיור
כשמוכרים את הדירה הקודמת בתוך פרק הזמן שקבע החוק, אפשר ליהנות ממדרגות של דירה יחידה. בפועל משלמים בתחילה לפי מדרגות דירה נוספת ומקבלים החזר אחרי המכירה, או מקבלים את ההטבה מראש בתנאים מסוימים – בדקו מול עורך הדין את המועדים המדויקים לעסקה שלכם.
הסדר הנכון
- הערכת שווי ריאלית לדירה הנוכחית.
- בדיקת מימון לדירה החדשה, כולל גישור.
- תיאום לוחות התשלומים בשני החוזים.
- מרווח ביטחון למקרה שהמכירה מתעכבת.
עוד: כל העלויות של קניית דירה – הרשימה המלאה, משכנתא לכל מטרה: מה זה, מתי זה משתלם ומה הסיכון.