Те, кто улучшает жильё, сталкиваются с самой сложной задачей на рынке: купить новую квартиру, пока деньги «заперты» в нынешней. Всё решает выбор момента.
Три проблемы, которые нужно решить
- Денежный поток – продавец новой квартиры хочет деньги раньше, чем покупатель старой заплатит вам.
- Доля финансирования – сколько банк профинансирует по новой квартире. Ограничения финансирования
- Налог на покупку – будете ли вы платить как за единственную квартиру или как за дополнительную. Налог на покупку
Финансирование квартиры на замену
Тот, кто обязуется продать нынешнюю квартиру в срок, установленный директивами, считается покупателем квартиры на замену и может получить финансирование до 70%. Тот, кто не продаёт, считается покупателем дополнительной квартиры – до 50%.
Бридж-кредит
Краткосрочный кредит (обычно на год-два), который покрывает разрыв, пока не поступят деньги от продажи. Иногда по нему платят только проценты, а основной долг гасят из денег от продажи. Риск: продажа задержится или пройдёт по цене ниже запланированной.
Налог на покупку при улучшении жилья
Если продать предыдущую квартиру в установленный законом срок, можно воспользоваться ступенями для единственной квартиры. На практике сначала платят по ступеням дополнительной квартиры и получают возврат после продажи – или получают льготу сразу при определённых условиях. Точные сроки для вашей сделки проверьте у адвоката.
Правильный порядок
- Реалистичная оценка нынешней квартиры.
- Проверка финансирования новой квартиры, включая бридж-кредит.
- Согласование графиков платежей в обоих договорах.
- Запас прочности на случай задержки продажи.
Ещё: все расходы при покупке, ипотека на любые цели.